之前写过文章，介绍了房屋抵押贷款对于人、房、公司的相关要求，这篇针对房抵业务中常见的问题进行逐一分析。建议收藏!

一、单新

单新又分为两种情况：新公司或者新房本

1、新公司

抵押经营贷款是以企业经营为目的发放的贷款，一部分工薪族想通过房产抵押的方式实现融资，但是目前名下又没有企业，这其中情况下就属于新公司的情况。

目前北京的抵押经营贷要求公司成立1年以上，一部分银行是可以接受公司新变更法人及股东，如GD、ZX、HF、ZS但是目前北京房抵政策是不接受新注册公司进件申请。

如果外地有经营中的公司，ZS可以不需要再新变更公司了

2、新房本

新房本指房产刚刚购买过户的房子，一般银行对于新房本要追溯购房资金来源，大多数接新房本的银行追溯一手资金，如HF、ZS、HS、XY

二、双新

双新指既是新房本同时又是新加公司，目前对于这类型的业务审核比较严格，目前多以外地银行为主，北京的银行有HF，外地银行有BDGS、SXGS。

三、远郊

北京四大远郊：怀柔、密云、平谷、延庆一直以来受到歧视，主要原因还是因为远郊的房产房值较低并且位置较远，四大远郊中，平谷和延庆尤为不受待见。

目前承接四大远郊的银行主要为国有大行如JS、GS以及PA银行。

四、 房龄

一般情况下，银行更愿意承接35年以内的房产抵押业务，并且要参考区域位置，主城区、三环内、优质学区房房龄可以适当放松，但是一般也不超过50年。

可以承接的银行有BH、YC、PA、ZS、GF、ZS、MS、JY，这里着重强调下JY，城南村镇银行，可以承接北京全境的房产业务，并且不限制房龄，甚至可以不需要公司，但是缺点就是利率偏高，年化利率6%左右。

五、商业、办公

商业类型的房产目前承接的银行相对较高，一般商业、办公类需要要求公司有真实经营收入，否则贷款成数给的很低。如果商业为下沉式商业还需要参考位置、面积、租金等因素。

目前可以承接商业办公类的银行有：YC、HZ、PF、XM、BJ、NJ等。

六、年龄

抵押人、借款人通常情况下年龄在65-70岁以内，个别银行抵押人年龄可以做到最高75岁。但是在做业务过程中也会接触一下老龄人做抵押人或者借款人。

如果房子可以过户，一般建议房产过户给孩子进行借款，如果房产不方便过户的情况下基本上会选择走对公业务，比如PF、ZG等，但是对于高龄抵押人，有的银行会要求提供老人身体健康证明材料。

曾经服务过一个客户，抵押人也是借款人，年龄73周岁，选择PF银行对公业务，孩子只需知晓无需共借。

七、征信

征信既是申请信用贷的一个门槛同样也是抵押贷的们可能，很多人认为，我有房产作为抵押，征信什么样无所谓。

但是实际上，越来越多的银行会将第一道审批放在系统中，征信有问题，系统过不去业务也就无法继续进行。当然还是有银行目前仍是线下审批，对于征信问题还是有可以沟通解决的空间。

比如：ZS、BH。BH银行的沟通操作空间相对较大，曾经有位客户近五年多笔账户出现多次逾期，累计次数达到几十次，BH银行也可以批贷放款。一般这种情况客户自身除了征信必须得有其他方面的亮点，比如资产，收入等

八、公证

公证是抵押贷款中重要环节知一，之前北京的不分银行可以不公证，比如JT、GS，但是由于一些单签业务的违规操作，目前北京所有的银行都必须进行公证，只有部分外省份银行还可以不公证，比如YZ、ZG、BDGS、SXGS等。

九、成数

正常情况下，住宅抵押成数为7成，但是随着房价下调，评估值下调，很多转贷的客户贷款金额已经不够还上家银行的，所以现在面临最难解决的问题就是贷款成数问题。

有的银行贷款成数是可以高于7成的，比如MS、ZS、XM等，但是对于高成数要求自然也会更多，比如小区为优质小区，个人征信良好，公司经营收入较好等。

以上便是抵押贷款中常见的一些问题，当然除这些问题外，还会遇到各种形形色色的问题，比如：房主外籍、配偶外籍、产权不清晰、当前逾期、特殊立项的房产等等，在这就不一一介绍了，毕竟这些问题相对小众一些。

如果您有房产抵押相关的问题，可以关注我们，后续会持续更新，可以致电或者扫码咨询!

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